Další články

#21 Je teď vhodné investovat do nemovitostí?

1334448756_1310093267_large

Těsně před hypotéční krizí v roce 2008 letěly ceny nemovitostí nahoru a všichni chtěli na základě masáže z médií „výhodně“ nakupovat. Dnešek se této době podobá více než si myslíte.

Abychom výhodnost nákupu nemovitosti dokázali správně posoudit, potřebujeme se podívat do minulosti. Z pohledu realitních investorů žijeme ve výjmečné době. Po revoluci a vstupu ČR do Evropské unie rostly postupně ceny nemovitostí a došlo k rozmachu osobního vlastnictví. Úroky u hypoték klesly z původních 14% až pod 2%. K tomu jsme v roce 2008 zažili první realitní krizi a pád cen.

Výhodnost investice do nemovitosti určují dva základní faktory:
cena – nechcete zbytečně platit víc než musíte
úroková sazba – nechcete si splátky prodražovat vysokými úroky

Když se hypotéky začaly v roce 1995 u nás nabízet, pohybovaly se úroky kolem 14%. Během deseti let se postupně dostaly pod 10%, což přispělo ke zpřístupnění úvěrů širši populaci.

Podíváme se teď na vývoj posledních deseti let a posoudíme výhodnost nákupu v dané době.

Období před krizí 2005 – 2008
Úroky postupně klesly až k 4%. To v tu dobu vypadalo v porovnání s minulostí jako velmi “levné peníze.” Poptávka po bydlení byla díky nízkým sazbám vysoká a hnala ceny nemovitostí nahoru. Ekonomice se dařilo a tím začaly úroky opět šplhat až k 6%.
Stále rostoucí ceny nemovitostí a úrokové sazby začaly ale nemovitosti čím dál více prodražovat až bublina praskla. Nikdo nechtěl najednou nakupovat a trh se zastavil.
Vhodnost investice – 40%

Období krize 2008 – 2014
Ekonomice se nedařilo, realitní trh téměř stál.
Úroky ale klesly pod 3% a nízká poptávka tlačila ceny nemovitostí také výrazně dolů. To z této doby činí jednu z nejvýhodnějších na nákup nemovitosti. Je možné, že už se nikdy opakovat nebude.
Vhodnost investice – 90%

Období po krizi 2014 – současnost
Pozitivní ekonomické zprávy a historicky nízké úrokové sazby nastartovaly realitní trh a zvýšená poptávka přispěla k růstu cen nemovitostí, které už pomalu překonávají předkrizové období. Současnost je unikátní tím, že sice ceny nemovitostí jsou na historickém maximu, ale úrokové sazby na minimu.
Vhodnost investice – 70%
Rozhodující slovo při hodnocení investice má čas. Může se stát, že ceny a úrokové sazby půjdou znovu nahoru a i když byt koupený v roce 2007 může dnes vypadat jako drahý, v roce 2025 se může ukázat, jaká skvělá koupě to byla.

Pro ilustraci, jak rychle se změnil trh v poslední době, vám popíšu můj pokus o koupi nemovitosti z poslední doby.

Před rokem a půl jsem si vyhlédl činžovní dům v širším centru Plzně. Ležel na trhu už skoro půl roku za nabídkovou cenu 6.200.000 Kč. Majitelka nechtěla slevit, nakonec jsme se dohodli na 6.100.000 Kč. Před podpisem smlouvy ale z prodeje vycouvala. Byl jsem naštvaný, ale to se prostě někdy stává.

Za rok se dům objevil v nabídce znovu, ale už s cenovkou 8.300.000 Kč. I přes výrazný růst cen za poslední rok, byla tahle částka přemrštěná. (Pamatujte, že mezi cenou nabídkovou a prodejní je často velký rozdíl.) Nebudu zacházet do detailů, ale vím, že paní majitelka měla tehdy na stole legitimní nabídku na koupi za 7.500.000 Kč. Znovu se jí to ale zdálo málo.

Jestli majitelka udělala dobře, ukáže čas. Odmítnutí mé nabídky před rokem a půl bylo z dnešního pohledu dobré rozhodnutí. Pokud by bývala na druhou nabídku kývla, vydělala by o téměř 23% víc než rok předtím. Za tak krátkou dobu je to opravdu velký nárůst.

Abych si odpověděl na otázku z nadpisu – vyšší ceny nemovitostí jsou dnes vykompenzovány historicky nízkými úroky, což výrazně zlevní měsíční splátku. Pokud vaše investiční strategie není krátkodobější, je dobré pojistit si úrokovou sazbu, nebo-li ji zafixovat, na co nejdelší dobu. Některé banky nabízí i fixaci na 7 nebo 10 let. Nakupujte, pečlivě vybírejte lokalitu a buďte připraveni (= mějte ve výpočtech rezervu) na případné navýšení sazeb a zdražení měsíční splátky na konci vašeho fixačního období.

Komentáře: