Další články

#23 Jak se ze sta tisíc stal za tři roky milion a půl

655-san-juan-ave-2

Dnes vás nechám poprvé nahlédnout přímo pod pokličku svého podnikání a rozeberu jeden konkrétní obchodní případ. Ukážu vám, že při troše odvahy a štěstí není výnos z nadpisu nic nereálného. Že nemusíte mít kamarády na správných místech a že i ve veřejně přístupné inzerci jde najít poklady.

Necelý milion a půl byl můj zisk z prodeje dvou bytů 2+kk v Plzni. Koupil jsem je na jaře roku 2013 a prodal téměř přesně o 3 roky později. Nebylo to ale celé tak snadné, jak se na první pohled může zdát.

Na podzim roku 2012 jsem v inzerci narazil na nabídku k prodeji dvou bytů v rekonstruovaném činžovním domě v Plzni v Rubešově ulici. Nabídková cena byla 1.300.000 Kč. Dům byl vkusně opravený, byty na fotkách také vypadaly hezky, ale cena mi tehdy přišla vysoká.

Poznámka pro ty, kdo rychle zapomněli – finanční svět se v té době sotva zmátořil z hypotéční krize v roce 2008, Evropa byla v recesi a z médií se na nás valily zprávy o krizi dluhové. Ceny nemovitostí klesaly, bylo to složité období na prodej.

Po Novém roce klesaly úroky hypoték stále níž a já se začal vážne porozhlížet po možnostech nákupu. Zmíněné byty byly stále v nabídce a já zavolal na inzerát. „Omlouvám se, ale už mám složenou rezervaci.“ Vypustil jsem je tedy z hlavy.

Asi za 3 měsíce jsem kupoval jiné nemovitosti a vyřizoval si v bance financování. Ve výpočtu mé bonity jsem měl ještě rezervu. Rozhodl jsem se toho využít a zkusit rychle najít nějaké další příležitosti. Procházel jsem inzeráty a byty v Rubešově ulici byly pořád v nabídce. Majitel mi po telefonu sdělil, že předchozí prodej na poslední chvíli ztroskotal, že byty jsou pořád k prodeji a že je ochoten nabídnout výraznou slevu.

Evidentně byl ve finančích potížích. Přesně takové situace investoři vyhledávají. Mnul jsem si ruce. To jsem ještě netušil, že jeho finanční potíže kousnou za pár let do zadku mě.

Byty jsem od něj nakonec získal dohromady za 2.100.000 Kč. Odhadce je ohodnotil na 2.500.000 Kč. To už opravdu musí být, aby vám banka ohodnotila byty na vyšší částku než je kupní cena. Jen to potvrzovalo výhodnost koupě. Díky tomu jsem nemusel skládat ani korunu ze svého.

Bylo několik důvodů, proč prodejní cena byla tak nízká.
1. Příliš vysoká nabídková cena odradila řadu zájemců.
2. Když se byty nějakou dobu neprodávaly, pronajal je původní majitel advokátní kanceláři. V té době hledala drtivá většina kupců nemovitosti jen na bydlení a ne na investici. Advokátní kancelář s platnou nájemní smlouvou byla větší překážka než se mohlo původně zdát.
3. Výše uvedené faktory přivedly majitele do kouta a aby se bytů rychle zbavil, musel výrazně zlevnit.

Mně nájemní smlouva s advokátní kanceláří vůbec nevadila. Cena za pronájem byla rozumně vysoká a já viděl, jak bez potřeby složení vlastní hotovosti při koupi a bez nutnosti úprav začnu ihned vybírat nájem a vydělávat.

Splátka hypotéky byla 8.700 Kč, náklad na fond oprav, pojistky a správu 1.000 Kč. Nájemné 12.500 Kč. Bez nutnosti složení kapitálu jsem vydělával 2.800 Kč měsíčně. Měl jsem to skvěle rozmyšlené. Ale…

Týden po převzetí bytů mi advokátní kacelář vypověděla smlouvu. Údajně to v předstihu původní majitel věděl, mně ale nic neřekl. Nebylo to úplně to, co jsem si představoval, ale neviděl jsme to nijak tragicky. Investoval jsem 100.000 Kč do nové plovoucí podlahy a kuchyní a byty během týdne pronajal dohromady za 14.000 Kč.

V tomhle režimu jsem fungoval tři roky. Měl jsem štěstí na dloudobé nájemníky, viděl jsem je v podstatě jen jednou za rok, když jsme dělali odečty stavů a prodlužovali nájemní smlouvy.

Výnos 51,6% ročně z vložených prostředků byl skvělý. Ta pravá výhra měla ale ještě přijít.

V lednu roku 2016 se mi ozval soused, že by měl o jeden z bytů zájem. Řekl jsem mu, že byty chci výhledově prodat, ale ne hned a když už by k tomu došlo, tak jen oba najednou. To se mu líbilo ještě víc. Chvilku jsem se nechal přemlouvat, ale nakonec souhlasil s okamžitým prodejem za 3.500.000 Kč.

Podmínil jsem prodej tím, že si kupec vyřídí financování ve stejné bance, kde budu já vyplácet úvěr a vyhnu se tak pokutám za předčasné splacení. Zároveň kupující hradil všechny poplatky spojené s prodejem bytu na katastru a u právníka.

Prodej proběhl, já zaplatil daň z převodu nemovitosti a počítal zisky.

Uprostřed toho příjemného počítání mi ale dorazil ne tolik příjemný dopis z finančního úřadu. Původní majitel byl tehdy v takových fnančních potížích, že nezvládl zaplatit ani daň z převodu nemovitosti. Finanční úřad se ji na něm snažil tři roky vymáhat, když se mu to ale nepovedlo, otočil se s nastavenou rukou na mě. Nemá cenu tu rozebírat nelogiku situace, kdy povinnost platit daň měl prodávající a kupující byl ručitel. Naštěstí se od 1.11.2016 zákon mění a daň z převodu bude vždy platit kupující, takže k podobným situacím už docházet nebude. Nezbylo mi tedy nic jiného než doplatit finačnímu úřadu dalších 84.000 Kč.

I tak to celé pořád vypadalo skvěle.

3.500.000 Kč prodejní cena
-1.960.000 Kč zústatek úvěru
-100.000 Kč vložené prostředky
-140.000 Kč daň z převodu nemovitosti
-84.000 Kč doplatek daně z převodu nemovitosti
——————–
+1.216.000 Kč

Povedlo se mi během tří let přetavit 100.000 Kč v neuvěřitelných 1.216.000 Kč. Když k tomu připočtu ještě každoroční čistý zisk z pronájmu, který dělal 51.600 Kč, dosáhl jsem za 3 roky zhodnocení vlastních vložených prostředků o 1370%. Původně jsem chtěl tohle číslo zakomponovat do nadpisu, ale to by si článek asi nikdo nepřečetl, protože by si všichni mysleli, že jsem se úplně zbláznil.

Nabízí se otázka, jestli jsem to celé takhle plánoval od začátku. Rád bych napsal, že jsem chytřejší než všichni ostatní a že jsem věděl, že se trh tak rychle zotaví a že jsem s podobným vyústěním počítal. Ale není to tak. I když mě tehdy v roce 2012 napadlo, že ceny nemovitostí půjdou zpět nahoru, v životě bych si nemyslel, že úroky hypoték padnou o další jedno procento a to nastartuje raketový růst cen. Na celém obchodu mě zajímala především návratnost mnou vložených prostředků a s tím spojený měsíční tok peněz.

Nejdříve to bylo 2.800 Kč měsíčně bez nutnosti složení jakékoliv hotovosti.
Pak to bylo 4.300 Kč měsíčně po složení 100.000 Kč.

Obě varianty se mi líbily. Ten zbytek byl už jen příjemný bonus.

Od května 2017 začínám pořádat Seminář realitního investora. Oproti ostatním se na něm budu věnovat především praxi a ne jen obecné teorii. Jako jediný vás pustím k největším detailům konkrétních obchodních případů. Omezená kapacita 10 účastníků zajistí dostatek prostoru pro vaše dotazy. Pro více informací ohledně náplně, termínů a přihlášení klikejte ZDE.

Komentáře: