Další články

#25 Pronajímání nemovitostí dnes a zítra

cwspi
V minulém týdnu vyšly na serveru ihned.cz dva články o nemovitostech. Je to zvláštní, ale oba si navzájem protiřečí. Jeden vyhrožuje, že byty může být v budoucnu složité pronajmout, zatímco druhý hýří optimismem z rostoucích cen pronájmů.

První článek uvádí jako jeden ze signálů horších časů fakt, že nabídka začíná převyšovat poptávku. Když se ale zběžně podívate na server sreality.cz, hned uvidíte, že to tak úplně pravda není.

České Budějovice – v nabídce 20 garsonek, půlku ihned vyřadíte podle úvodní fotky
Plzeň – 9 garsonek, téměř ani jedna neodpovídá standardům současného bydlení
Hradec Králové – 6 garsonek, použitelná je možná jedna
Pardubice – 8 garsonek
Olomouc – 18 garsonek
Brno – 80 garsonek
Praha – 220 garsonek
Střední Čechy – 76 garsonek

Podle těchto čísel je jasné, že článek mluví možná o Brně, ale především o Praze a na ni navázané Střední Čechy. V žádných jiných regionech evidentně převis nabídky nad poptávkou nehrozí.

Přesně to potvrzují čísla z druhého článku, který mluví o tom, že v nabidce ubývá bytů k pronájmu a ceny rostou.

Právě tyto dva naprosto rozdílné články mě inspirovaly k dnešnímu postu. Pokusím se odhalit nástrahy, které na majitele nemovitostí čekají.

Ač to na první pohled úplně nevypadá, dnešní doba není pro majitele investičních bytů úplně růžová. Šlapající ekonomika sice nutí zaměstnance stěhovat se za prací a tím pohání poptávku po nájemním bydlení, ale také v kombinaci s nízkými úrokovými sazbami zjednodušuje všem nákup nemovitostí. Ti pak místo pronájmu jdou bydlet do svého a zároveň se zvyšuje konkurence v nabídce nájemních bytů. Tu pronajímatelé zatím nepociťují právě díky dobré hospodářské situaci.

Z pohledu majitelů investičních bytů se ale blýská na lepší časy. A to díky regulaci úvěrů od ČNB. Podrobněji jsem se jí věnoval v příspěvku #24 Co přinese nová regulace ČNB. Ta zkomplikuje nákup bydlení pro řadu zajemců, tím ochladí realitní trh a potlačí dolů ceny nemovitostí. Především první fakt, komplikace nákupu, bude výrazně nahrávat pronájmům. Když si lidé nebudou moci pořídit vlastní bydlení, nezbyde jim nic jiného než žít v nájmu. K tomu ještě ubyde množství lidí, kteří si dnes pomocí hypoték kupují nové investiční nemovitosti, protože už jednoduše další úvěr nedostanou. Vyhrává tedy ten, který už má nakoupeno.

Já se proto o poptávku po nájemním bydlení nebojím.

Jedna věc ji může samozřejmě zpomalit. A tou je jakákoliv krize nebo recese. I v takové době ale platí zákony trhu. Dnes díky obrovské poptávce o nájemníky téměř nemusíte soupeřit. Ale ve složitých časech se snažit musíte. Zájemců o pronájem bude méně a nabídka bude široká. V tu chvíli si uvědomíte, jak důležitá byla drobná údržba, kterou jste prováděli při výměně nájemníků a jak najednou profesionální fotky odlišují váš inzerát v záplavě dalších. Díky tomu, že se na trhu s pronájmy pohybujete už delší dobu, poznáte, kdy je důležité zlevnit. A protože jste si před koupí udělali důkladnou projekci toku peněz s dostatečnou rezervou, ani to vás nerozhodí. Sice budete mít nižší zisk, ale bude to pořád víc než žádný zisk, který bude inkasovat vaše konkurence.

Výhodou nemovitostí je, že naplňují jednu ze základních lidských potřeb. Proto ve zmiňované době krize, kdy továrny, obchody, restaurace a masážní salony budou krachovat, lidé budou muset pořád někde bydlet. A i když to bude za méně peněz než dříve, vy pořád budete mít aspoň nějaký příjem.

Dalším rizkovým faktorem pro investory jsou úrokové sazby. Dnes si to díky rekordně nízkým úrokům málokdo připouští, ale skokové navýšení může z nějakého důvodu kdykoliv přijít. A v tomhle případě vyhrává znovu ten, kdo si pečlivě spočítal tok peněz a vytvořil si v něm pro podobné případy adekvátní rezervu.

Poslední věc, na kterou chci upozornit, jsou novostavby na periferii měst. Poblíž center jsou stavební pozemky nedostatkové zboží, proto se developeři posouvají stále dále od středu města. Dnes, v době obrovské poptávky, není problém tyto byty prodat a pronajmout. Ale v budoucnu, kdy poptávka ochladne, budou tyto byty první, které ztratí na hodnotě. Neustále platí, že pro kvalitu vaší investice je nejdůležitější lokalita. A střed města je i přes trochu vyšší cenu vždy nejlepší volbou.

Komentáře: