Další články

#28 Jak vydělávat víc díky pákovému efektu

tumblr_lytnetldmn1qfudpoo1_1280

Pákový efekt je zlatý grál investice do nemovitostí. Lze samozřejmě použít i u jiných typů investic, ale u nemovitostí přináší “hodně muziky” při mnohem menším riziku.

Definice: “Principem pákového efektu je použití malého objemu vlastního kapitálu doplněného podstatně vyšším objemem cizího kapitálu na financování investice.”

Je skvělé, když někdo cizí platí vaše účty. A přesně to se děje, když k nákupu nemovitosti využijete pákový efekt hypotéčního úvěru.

Dost omáčky kolem a necháme mluvit čísla. Vezměte si modelový příklad, který jsme používali v e-booku Jak chytře investovat do nemovitostí.

Kupujete dva nájemní byty. Cena je za 2.100.000 Kč. Každý je pronajmutý za 7.000 Kč. Energie a služby platí nájemci napřímo dodavateli. Na majitele zbývá jen fond oprav, který dělá 500 Kč na byt a poplatek 100 Kč na jednotku za správu. Pojistka každého bytu vás stojí 100 Kč, daň z nemovitosti 50 Kč a drobné opravy vyjdou v průměru na 200 Kč.

Máte našetřené peníze v hotovosti, ale uvažujete o hypotéčním úvěru. Uděláte si tedy jednoduchou analýzu toku peněz a návratnosti vložených prostředků.


VARIANTA 1 – platba hotově (bez hypotečního úvěru)
– vložíte do investice svých našetřených 2.100.000 Kč.

Měsíční náklady
Fond oprav 2x 500 Kč = 1.000 Kč
Správa 2x 100 Kč = 200 Kč
Pojistka 2x 100 Kč = 200 Kč
Daň z nemovitosti 2x 50 Kč = 100 Kč
Drobné opravy 200 Kč
——–
1.700 Kč

Měsíční příjmy
Pronájem 2x 7.000 Kč = 14.000 Kč
——–
14.000 Kč

14.000 – 1.700 = 12.300

Návratnost -> 12.300 x 12 / 2.100.000 = 0,07 -> 7 %

Při platbě hotově budou byty generovat pozitivní tok peněz 12.300 Kč a návratnost investice bude 7 %.


VARIANTA 2 – využití hypotéčního úvěru (pákový efekt)
– složíte ze svého 315.000 Kč a na zbylých 1.785.000 Kč (85 %) si vezmete hypotéku na 25 let při úroku 2 %
– měsíční splátka vaší hypotéky na oba byty je 7.600 Kč.

Měsíční náklady
Fond oprav 2x 500 Kč = 1.000 Kč
Správa 2x 100 Kč = 200 Kč
Pojistka 2x 100 Kč = 200 Kč
Daň z nemovitosti 2x 50 Kč = 100 Kč
Drobné opravy 200 Kč
Hypotéka 7.600 Kč
——–
9.300 Kč

Měsíční příjmy
Pronájem 2x 7.000 Kč = 14.000 Kč
——–
14.000 Kč

14.000 – 9.300 = 4.700

Návratnost -> 4.700 x 12 / 315.000 = 0,17 -> 17 %

Při využití pákového efektu budou byty generovat pozitivní tok peněz 4.700 Kč a návratnost investice bude 17 %.


Závěr vyloženě
bije do očí. Pokud na to máte, mohli jste za dva byty zaplatit 2.100.000 Kč ze svého (a úplně si vyčistit bankovní účet) a užívat si výnos 7% z vámi vloženého kapitálu. Místo toho jste ale vydali jen 315.000 Kč, vzali si (85 %) úvěr 1.785.000 Kč a díky tomu vyděláváte 17 %. Navíc vám zůstalo tolik hotovosti, že byste mohli koupit dalších 11 bytů, a ještě by vám pár drobných zbylo.

Pro lepší porozumění matematice spjaté s investováním do nemovitostí si stáhněte zdarma můj nový e-book Jak chytře investovat do nemovitostí. Tento e-book vám nepomůže rychle vydělat miliony bez počátečního kapitálu, ale místo toho se naučíte základy o pravidelném toku peněz, návratnosti, provozním zisku a několika dalších ukazatelích.

Komentáře: