Další články

#29 4 cesty, jak vydělávat v nájemních nemovitostech

Loft-9b-Sofia-Bulgaria_2

Vedle klasického příjmu z nájemného vám vaše nemovitost může vydělávat i dalšími třemi způsoby.

1. tok peněz
2. nárůst hodnoty
3. snižování dluhu
4. daňové výhody

Ne každá nemovitost vám přinese peníze všemi čtyřmi cestami. Jejich poměr se může lišit, u některých může dokonce jedna nebo dvě úplně chybět. Jedna investice vám může přinášet skvělý tok peněz. U druhé bude nulový, ale ta může slibovat velký zisk při prodeji.

1. Tok peněz
Každý dospělý člověk se zabývá tokem peněz. Dnes je moderní ho nazývat cashflow, ale já se pokusím držet českých termínů. Je to jednoduché. Peníze vám přijdou na účet, peníze vám z účtu odejdou. Nezáleží na tom odkud přišly nebo kam odešly. Záleží jen na tom, kolik přišlo a kolik odešlo.

Tok peněz se počítá za určitou dobu. Nejčastěji za měsíc nebo za rok. Když vám za tohle konkrétní období víc peněz na účet přišlo, než jste museli utratit, máte pozitivní tok peněz.

Naopak, pokud jste za daný časový úsek vydali více než přijali, máte negativní (záporný) tok peněz. Negativní tok peněz se nelíbí nikomu. Pokud pronajímáte nemovitost a jste v červených číslech, ve skutečnosti to znamená, že chybějící peníze na chod nemovitosti musíte sehnat někde jinde. Nejspíše je musíte vytáhnout z vlastní kapsy. Nemovitost vám tedy nepřináší žádné peníze navíc a ještě vám měsíc co měsíc další bere.

Negativní tok peněz nemusí za každou cenu znamenat nevýhodnost investice, ale měl by být vynahrazen ostatními z výše zmíněných 4 cest, jak vydělávat v nemovitostech. Pokud jste si na začátku udělali analýzu a rozhodli se, že i přes negativní tok peněz pro vás investice má smysl, je vše v pořádku. Jestli jste ale tento aspekt podcenili, může vás negativní tok peněz dost nepříjemně zaskočit.

Matematika je jednoduchá:
přijaté peníze
mínus
vydané peníze
— — — — — — –
= tok peněz

Příklad:
Vlastníte dva nájemní byty. Pořídili jste je za 2.100.000 Kč, brali jste si 85% hypotéku na 25 let při úroku 2 %, z vlastního jste do nákupu vložili 315.000 Kč. Oba jsou pronajaté, nájemci platí na čas. Každý pronajímáte za 7.000 Kč. Energie a služby platí nájemci napřímo dodavateli. Na vás zbývá jen fond oprav, který dělá 500 Kč na byt a poplatek 100 Kč na jednotku za správu. Splátka vaší hypotéky na oba byty je 7.600 Kč. Pojistka vás stojí 200 Kč, daň z nemovitosti 100 Kč a drobné opravy vyjdou v průměru na 200 Kč.

Přijaté peníze
Pronájem 2x 7.000 Kč = 14.000 Kč
— — — —
14.000 Kč

Vydané peníze
Fond oprav 2x 500 Kč = 1.000 Kč
Správa 2x 100 Kč = 200 Kč
Hypotéka 7.600 Kč
Pojistka 2x 100 Kč = 200 Kč
Daň z nemovitosti 2x 50 Kč = 100 Kč
Drobné opravy 200 Kč
— — — –
9.300 Kč

14.000 – 9.300 = + 4.700 Kč

Přijali jste více než jste vydali, máte pozitivní tok peněz 4.700 Kč měsíčně.

2. Nárůst hodnoty
Každý investor rád vidí pozitivní tok peněz u své nemovitosti, protože to znamená, že mu investice dává každý měsíc peníze navíc na utrácení. Ne všechny ale pozitivní tok vygenerují. A pro ty, které jsou v záporných číslech, je o to důležitější druhá ze čtyř cest, jak vydělávat v nemovitostech – nárůst hodnoty.

Nárůstu hodnoty si naplno neužijete do té doby, než se vám podaří nemovitost se ziskem prodat. Ale o to víc vás pak výstup z investice potěší.

Nejčastější otázky ohledně nárůstu hodnoty nemovitosti jsou “jak rychle?” a “o kolik?” Ale mnohem důležitější je uvědomit si, co vlastně žene ceny nahoru. Je to především zvýšená poptávka po nemovitostech, která může být zapříčiněna různými faktory.

Současnou vlnu zájmu táhne hlavně šlapající ekonomika a nízké úrokové sazby hypoték. Vaší konkrétní nemovitosti pomůže, že se čtvrť v okolí zvedá a stává se atraktivnější k bydlení. Když se zaměříme na faktory, které dokážete vy přímo ovlivnit, jde především o zvýšený výnos z pronájmu spojený s danou nemovitostí – můžete zlepšit standard vybavení a tím nalákat bonitnější klienty, dobrou správou minimalizovat neobsazenost a nebo se zbavit zbytečných výdajů.

Vzorec je stejně jednoduchý jako u toku peněz:
prodejní cena
mínus
původní kupní cena
— — — —
= nárůst hodnoty

Příklad:
Budeme se pořád držet modelového případu z části Tok peněz. Po třech letech pronajímání jste se rozhodli svoje dva byty prodat. Původně jste nakupovali za 2.100.000 Kč, teď se vám podařilo prodat za 2.700.000 Kč. Nárůst hodnoty je tedy 600.000 Kč.

 

3. Snižování dluhu
Je skvělé, když někdo cizí platí vaše účty. A přesně to se děje, když k nákupu nemovitosti využijete hypotéční úvěr. Vezměte si náš modelový příklad. Pokud na to máte, mohli jste za dva byty zaplatit 2.100.000 Kč ze svého (a úplně si vyčistit bankovní účet). Místo toho jste ale vydali jen 315.000 Kč a vzali si (85 %) úvěr 1.785.000 Kč. Díky tomu vám zůstalo tolik peněz, že byste mohli koupit dalších 11 bytů, a ještě by vám pár drobných zbylo.

Samozřejmě, úvěr vyžaduje splácení. A odkud ty peníze půjdou? Vzpomínáte si, jak v části Tok peněz byla splátka hypotéky jedním z nákladů (vydaných peněz)? A tato položka byla placena z peněz přijatých, nebo-li vygenerovaných pronájmem nemovitostí. Pokud máte pozitivní tok peněz, jsou to v podstatě nájemníci, kdo splácí vaši hypotéku.

Výpočet je následující:
zaplacené splátky hypotéky (za rok)
minus
zaplacené úroky (za rok)
— — — —
splacený dluh (za rok)

Příklad:
V našem modelovém příkladu je splátka hypotéky 7.600 Kč, což je za celý rok dohromady 91.200 Kč . Na konci každého kalendářního roku vám banka zašle potvrzení o zaplacených úrocích. U nás to dělá 33.600 Kč. 91.200 – 33.600 = 57.600. Za rok nám nájemci splatili 57.600 Kč z dlužné částky. O tuto sumu se v podstatě navýšilo vaše čisté jmění.

4.Daňové výhody
Nejsem expert a na tuto oblast si najímám kvalifikované odborníky. Proto se zde nebudu pouštět do hlubších rozborů. Realita je taková, že nemovitosti nabízí velkou řadu daňových výhod, které investice dělají ještě zajímavější. Detaily prodiskutujte se svým daňovým poradcem.

Pro lepší porozumění matematice spjaté s investováním do nemovitostí si stáhněte zdarma můj nový e-book Jak chytře investovat do nemovitostí. Tento e-book vám nepomůže rychle vydělat miliony bez počátečního kapitálu, ale místo toho se naučíte základy o pravidelném toku peněz, návratnosti, provozním zisku a několika dalších ukazatelích.

A pokud se chcete dozvědět ještě více a nahlédnout na detaily konkrétních investičních případů, přijďte na Seminář realitního investora.

Komentáře: