Deník investora

#20 Týden v životě realitního investora

hipster-apartment-design

Jak se jednou rozhodnete, že do toho chcete s nemovitostmi opravdu šlápnout, nastane ve vašem systému pasivního investovaní jedna podstatná změna. Přestane být pasivní a začne vyžadovat stále více vašeho času.

To ale není nic špatného. Je to v podstatě to, k čemu jste se chtěli jednou dostat – skončit s prací, obstarávat své nemovitostní portfolio a žít z příjmů z pronájmu. Když jste kupovali první byty, přišlo vám tohle až nereálně vzdálené. Ale jak jste se postupně otrkávali a ověřili si teorii v praxi, uvědomili jste si, že to je blíže než se vám zdálo.

Je těžké identifikovat bod zlomu. Ze své zkušenosti bych řekl, že je to někde kolem patnácti nájemních jednotek. Do té doby na vše vystačíte sám. Ale jak se přehoupnete přes tuto hranici, jste se na křižovatce. Buď si někoho najmout, nebo podníkání věnovat více času a o vše se nadále starat sám.

Důležitý faktor také je, jaký typ bytů nakupujete. Novostavby jsou po zaběhnutí téměř bez starostí. Zase jsou ale o poznání dražší než starší byty. Ty naopak skýtají možnost výhodnější koupě a vyššího výnosu. Zvlášť ty, které jsou v horším stavu a vyžadují rekonstrukci.

Ale to logicky obnáší více práce – vymyslet rekonstrukci, domluvit řemeslníky, organizovat a kontrolovat stavbu a při tom všem držet náklady co nejníže. A protože nechcete stát na místě a už máte několikrát ověřeno, že váš systém funguje, zároveň se poohlížíte po dalších nemovitostech. A hledání a prohlídky také nějaký čas zaberou.

K tomu připočtěte domlouvání pojistek, jednání o nových úvěrech, jejich restrukturalizaci, hlídání cen služeb, evidenci smluv, organizování drobných oprav, komunikaci s nájemníky, počítání vyúčtování a řadu dalších drobností.

Já jsem si vším tímhle prošel. Koupil jsem několik bytů v novostavbě, pak jsem se odvážil rekonstruovat pár starších bytů, ověřil si poptávku po pronájmu, náročnost správy a posunul se ještě dál – k činžovním domům. Konkrétně ke starším domům, které vyžadují kompletní rekonstrukci.

Časová náročnost vyplývá také z toho, že mám rád kontrolu nad svými investicemi. Samozřejmě si najímám profesionály na odborné části (advokát, stavební inženýr, kontrola stavby atd). Svým spolupracovníkům důvěřuji, ale zároveň chci všem aspektům sám porozumět a umět si tak vytvořit vlastní názor.

Rekonstrukce činžovního domu už není žádná legrace a obnáší mnohonásobně víc času. Abyste měli představu o čem mluvím, tady je pro ukázku můj týdenní harmonogram z minulého měsíce. Sami uvidíte, že se nejedná o nějak náročnou práci (naštěstí jsem zrovna tenhle týden nejel do IKEA pro nové kuchyně a skříně), ale nikdo jiný ji za mě neudělá.

Jen pro lepší porozumění – bydlím v Praze, většinu investic mám v Plzni. Tím, že jsem pět let žil v Brně, našel jsem si tam některé klíčové spolupracovníky.

Pondělí
6:45 ranní běh
7:30 vyjet z Prahy do Plzně
9:00 Kooperativa – předělat pojistky jednotlivých bytů
10:15 schůzka se stavebním inženýrem – finální kontrola projektu na rekonstrukci činžovního domu A
12:45 kontrola stavby po provedení bouracích prací a odkrytí nosných konstrukcí, dům A
13:45 oběd
14:45 schůzka s advokátem – analýza investiční příležitosti
16:15 vyjet zpět do Prahy
18:00 večeře s manželkou
20:30 – 21:00 vyřizování emailů

Úterý
6:30 vyjet z Prahy do Brna
9:00 schůzka s potenciálním spolu-investorem
10:30 prohlídka nabízeného činžovního domu k prodeji
11:30 oběd
13:00 podpis úvěrové smlouvy na nástavbu na činžovním domě B
14:30 schůzka s investorkou, pro kterou zajišťuji koupi a rekonstrukci činžovního domu
16:00 vyjet zpět do Prahy
19:00 – 20:30 vyřizování e-mailů

Středa
7:00 jóga
8:30 snídaně s manželkou
9:15 vyjet z Prahy do Plzně
11:00 kontrola a přebrání dokončené rekonstrukce bytů ve 2.NP v činžovním domě B
12.30 oběd
13:15 finální schůzka ohledně koupě činžovního domu s prodávajícím a zprostředkovatelem za přítomnosti advokáta (na poslední chvíli jsem z obchodu vycouval)
15:30 obvolání nájemců ohledně uzavření pojistek odpovědnosti z užívání domácnosti
16:30 vyjet zpět do Prahy

Čtvrtek
6:15 ranní běh
7:00 vyjet z Prahy do Tábora
9:30 schůzka s investorkou (z Brna) a prodávající ohledně nabízeného činžovního domu
11:15 vyjet zpět do Prahy
13:30 oběd
15:00 kancelářská činnost – telefonování, vyřizování e-mailů, kompletování dokumentů, příprava daňového přiznání a další
19:00 kino s manželkou

Pátek
7:00 jóga
8:30 snídaně s manželkou
9:15 vyjet z Prahy do Plzně
10:45 úklidová firma do nových bytů
11:00 prohlídka nabízeného činžovního domu k prodeji
12:00 oběd
12:45 přebrání uklizených bytů od firmy
13:15 fotograf na nafocení nových bytů
14:00 schůzka v bance ohledně možného refinancování nemovitostí
15:15 odečet spotřeby energií ve čtyřech bytech
16:00 vyjet zpět do Prahy

Sdílejte tento článek:

Komentáře: