Deník investora

#24 Co přinese nová regulace ČNB

1966906_978489863320_1912816560_n

Když jsem začínal s psaním Deníku realitního investora, snažil jsem se vyhnout analytickým článkům, jako je tento. Ale nová regulace úvěrů od ČNB bude mít natolik zásadní vliv na trh s nemovitostmi, že je potřeba se na tuto problematiku podívat.

Na serveru ihned.cz vyšel v úterý (1.11.2016) článek zabývající se stejným tématem. Předpovídá především růst úroků, pokles cen nemovitostí a hrozí i tím, že investiční byty nebude komu v budoucnu pronajmout.

Nerad to říkám, protože servery ihned.cz a aktualne.cz považuji za jedny z nejdůvěryhodnějších zdrojů informací, ale tento článek situaci paušalizuje, vynechává některé zásadní faktory a zbytečně děsí majitele bytů.

Tady jsou odpovědi na 4 nejdůležitější otázky ohledně nové regulace ČNB.

1. Proč chce ČNB regulovat trh s úvěry?
ČNB se snaží především ochránit občany, kteří si na bydlení půjčují. A to tím, že postupně omezí hypotéky nad 80% hodnoty nemovitosti. Co to přesně znamená? V praxi se snaží předejít tomu, abyste si dnes koupili byt na 100% hypotéku, za 5 let by přišla krize, ceny spadly o 20%, úroky stouply a vy byste najednou dlužili více než by byla aktuální hodnota vaší nemovitosti. A v případě, že by se jednalo o investiční byt, může navíc vybraný nájem přestat pokrývat navýšenou splátku hypotéky. Přesně to se stalo v roce 2008. Situace může vést k vážným finančním problémům dlužníků (neměli by na splácení), které by se přenesly na banky, dále na celou ekonomiku a v závěru by to nejhorší museli skousnout všichni občané. O důležitosti stability bankovních institucí jsme se naučili všechno právě při krizi v roce 2008.

2. Co se stane s úrokovými sazbami?
Díky novým předpisům ČNB vzrůstá administrativní náročnost pro banky. Možnost předčasného splacení se zastropovaým poplatkem ze strany dlužníka je pro ně také problémem. Dá se tedy předpokládat, že se banky budou snažit tohle vše promítnout do úrokových sazeb, které se pokusí zvýšit. Je tady jedno obrovské ALE. Mezi bankami se rozhořel výrazný konkurenční boj. Žádná z nich si nemůže dovolit skokově navýšit sazby, protože by přišla o klienty. K malému nárůstu v řádu pár desetin dojít může, ale zásadnímu růstu sazeb, který se vyvíjí od výkonu ekonomiky, podle sledovaných ukazatelů nic nenasvědčuje.

3. Co to udělá s trhem s nemovitostmi? Spadnou ceny?
Nízké úrokové sazby jsou jedním z nejhlavnějších motorů dnešního nemovitostního boomu. Stejně podstatná je ale i ochota bank peníze půjčovat. A právě kvůli omezení hypoték nad 80% jejich ochota klesne. Přesněji řečeno, jejich ochota neklesne, ale ony vám prostě nebudou moci půjčit. Dnes je drtivá většina nákupů financována hypotékou. A z nich velká část právě úvěry nad 80%. Dá se tedy očekávat, že schopnost lidí pořídít si vlastní bydlení klesne. Tím pádem ubyde nákupů a prodejů a ceny budou klesat.

4. Opravdu nebude investiční byty možné pronajmout?
Logika říká, že když bude pro všechny těžší si pořídit byt na vlastní bydlení, nezbyde jim než žít v pronájmu. Tím pádem by poptávka po pronájmu měla vzrůst. Navíc přestanou na trhu přibývat nové nájemní byty, které by zvýšenou poptávku vyrovnaly. To nemůže vést k ničemu jinému než k navýšení cen za pronájem bytů.

Co si z výše uvedeného vzít? Jestli plánujete nákup, ale nedisponujete potřebnou hotovostí, lepší doba už pro vás nebude. I přes vysoké ceny se vám teď nákup díky nízkým úrokovým sazbám vyplatí (fixujte na co nejdelší dobu). Po dubnu 2017, kdy vejde v platnost regulace ČNB, si už možná nebudete moci koupit vůbec nic.

Jste-li kupec, máte vyšší hotovost, nechcete se příliš zadlužovat a vyloženě s pořízením bytu nechvátáte, vyplatí se vám díky očekávanému poklesu cen počkat.

A pokud máte v plánu prodávat, nemrhejte časem. Využijte vysoké poptávky a vysokých cen právě teď.

Od května 2017 začínám pořádat Seminář realitního investora. Oproti ostatním se na něm budu věnovat především praxi a ne jen obecné teorii. Jako jediný vás pustím k největším detailům konkrétních obchodních případů. Omezená kapacita 10 účastníků zajistí dostatek prostoru pro vaše dotazy. Pro více informací ohledně náplně, termínů a přihlášení klikejte ZDE.

Sdílejte tento článek:

Komentáře: