Deník investora

#16 Jak nechat své dluhy splácet ostatní

tumblr_ly9tmkywCj1rnw1bvo1_500

Post #12 Půjčil si 12 milionů, ale sám nic nesplácí vzbudil obrovský ohlas. Od nadšení čtenářů po totální skepsi, že „to prostě nemůže fungovat.“ Požádal jsem tedy svého kamaráda Patrika, o kterém článek byl, aby své podnikání detailně rozepsal.

PATRIK
Na úvod musím opravit jednu nepřesnost z původního postu – nedlužím 12 milionů, ale jen 9. Omlouvám se za chybu. Pořád je to ale pro většinu lidí nepředstavitelná částka.

Jak jsem minule psal, začal jsem tím, že jsem si v roce 2010 přečetl pár knížek od Kiyosakiho. Nerad to říkám, protože se jím ohání každý blbeček. Ale pravda je, že on jednoduše a srozumitelně formuloval systém budování bohatství. A já jsem si to na rozdíl od ostatních opravdu vzal k srdci a začal se jeho radami řídit.

Půjdu teď rok po roce a ukážu vám, kdy jsem jaký byt koupil a kde jsem na něj vzal peníze.

Důležité je, abyste věděli něco o mém stylu života. Jsem svobodný, auto nemám a bydlím v bytě s kamarády za 2.000 Kč za měsíc. Na dovolenou jezdíme společně každý rok do Chorvatska, nekupuji si drahé oblečení a ani si nepotrpím na „navoněná“ jídla v restauracích. Řekl bych, že žiju doslova obyčejný život. Proto mi stačí 18.000 Kč na měsíc a nemám pocit, že si něco odříkám.

V roce 2010 mi bylo 20 let.

2010
Na začátku roku jsem nastoupil na pozici programátora a začal vydělávat 23.000 Kč za měsíc. Do dnešního dne mám stejnou výplatu.
Přečetl jsem Kiyosakiho a na základě toho začal více šetřit. Ze svého platu jsem dokázal dát na stranu 5.000 Kč každý měsíc. Stejnou částku šetřím i dnes.
Na konci roku jsem zdědil garsonku po babičce.

Únor 2011
Vybral jsem peníze ze stavebního spoření od rodičů, kde mi nashromáždili 300.000 Kč. Zároveň jsem sám našetřil 20.000 Kč.
Za 40.000 Kč jsem nechal zrekonstruovat byt po babičce a pronajal jej.
Od začátku jsem do toho šel s tím, že peníze z pronájmů nebudu bezhlavě utrácet, ale že je ušetřím a znovu investuji. S postupem času jsem poznal, že právě tato sebekázeň dělá podnikání s nemovitosmi opravdu výhodné.

Byt babička

Cena Rekonst. Hypo Úrok Splátka Správa Nájem Extra Výsledek
40.000 500 6.000 +5.500


Květen 2011
Když jsem viděl jak se první byt rychle pronajal a jak rekonstrukce a následný pronájem proběhl hladce, rozhodl jsem se koupit další byt. V bance mi navíc poradili, že můžu k ručení přidat byt po babičce a nemusím dávat žádnou hotovost ze svého. Spočítal jsem si, že i při mírně vyšší splátce hypotéky budu pořád každý měsíc v plusu a šel do toho.

Byt č. 2

Cena Rekonst. Hypo Úrok Splátka Správa Nájem Extra Výsledek
870.000 50.000 870.000 4.1% 4.150 500 5.900 +1.250


Bilance za rok 2011

Hotovost na začátku Výdaje Příjmy Hotovost na konci
320.000 -40.000 rekonstrukce byt babička +60.000 úspory
-50.000 rekonstrukce byt č.2 +60.000 byt babička
+10.000 byt č.2 360.000 Kč


Únor 2012

Vše šlapalo jak hodinky, úrokové sazby u hypoték klesaly – byl čas na další nákup. Banka znovu akceptovala jako součást zástavy část bytu po babičce, opět jsem tedy na koupi nedal nic ze svého.

Byt č. 3

Cena Rekonst. Hypo Úrok Splátka Správa Nájem Extra Výsledek
820.000 50.000 820.000 3.5% 3.700 500 6.000 +1.800


Září 2012

Po krizi byly byty pořád relativně levné a navíc se ani tolik neprodávaly, takže developeři byli ochotni slevit. Vyhlédl jsem si 2 garsonky v novostavbě, které již byly vybaveny kuchyňskou linkou a podlahami, takže nebylo potřeba dalších investic a šly rovnou pronajmout.

Byt č. 4 a 5

Cena Rekonst. Hypo Úrok Splátka Správa Nájem Extra Výsledek
1.850.000 1.572.500 3.2% 6.800 1.000 13.400 +5.600


Bilance za rok 2012

Hotovost na začátku Výdaje Příjmy Hotovost na konci
360.000 -50.000 rekonstrukce byt č.3 +60.000 úspory
-277.500 hotovost byt č.4 a 5 +72.000 byt babička
+15.000 byt č.2
+18.000 byt č.3
+16.800 byt č.4 a 5 214.300 Kč


2013
Nic jsem tento rok nekoupil.

Bilance za rok 2013

Hotovost na začátku Výdaje Příjmy Hotovost na konci
214.300 +60.000 úspory
+72.000 byt babička
+15.000 byt č.2
+21.600 byt č.3
+67.200 byt č.4 a 5 450.000 Kč


2014
Nic jsem tento rok nekoupil

Bilance za rok 2014

Hotovost na začátku Výdaje Příjmy Hotovost na konci
450.000 +60.000 úspory
+72.000 byt babička
+15.000 byt č.2
+21.600 byt č.3
+67.200 byt č.4 a 5 685.000 Kč


Leden 2015

Odhodlal jsem se k zatím největšímu nákupu. V novostavbě v širším centru města jsem poptal koupi 6 garsonek. Developer mi dal množstevní slevu a ještě jsme se dohodli, že byty vybaví podlahou a kuchyní. Takže byly opět připravené rovnou k nastěhování.
Měl jsem ale jeden problém – neměl jsem dost hotovosti. Trn z paty mi vytrhla mamina. Nejenže mi půjčila téměř bezúročně 260.000 Kč, ale navíc mi i spoluručí u úvěru, což byl požadavek banky. Ze začátku se do toho mamině moc nechtělo. Ale když viděla, že mi byty už 3 roky přináší pravidelný příjem, nakonec svolila.
Půjčil jsem si od ní 260.000 Kč na 4 roky, při splátce 5.500 Kč za měsíc.

Byt č. 6, 7, 8, 9, 10 a 11

Cena Rekonst. Hypo Úrok Splátka Správa Nájem Extra Výsledek
6.300.000 5.355.000 2.3% 27.900 3.000 39.000 -5.500 +2.600

Výnos 2.600 Kč měsíčně je nízký. Ale v okamžiku, kdy splatím dluh mamině, už bude zisk vyšší než 8.000 Kč za měsíc. Navíc má hypotéka jen 20 let splatnost, oproti ostatním, které jsou na 30 let, takže každou splátkou umořuji vyšší částku.

Dohromady mi tedy zbyde 16.750 Kč za měsíc.

Všechny byty mám v Plzni. Do této chvíle jsem měl naprosto bezproblémové nájemníky. Díky pečlivosti při přebírání bytů jsou všechny drobné opravy hrazeny z vybraných kaucí. Teď jsem si začal odkládat každý měsíc na stranu 3.000 Kč a vytvářím si menší fond oprav – pro případ, že přijde nějaký problém.

Všechny byty bývají díky propracovanému systému do týdne znovu pronajaté. 14 dní před koncem nájmu se byt začne nabízet na internetu. Fotky máme nafocené, jen stačí znovu aktivovat inzerát. Prohlídky v tuto chvíli neděláme – chceme, aby zájemci přišli už do čistého a uklizeného bytu. Hned v den vystěhování nájemníka nastupuje řemeslník, který provede drobné opravy. Jak je hotový, tak se byt uklidí a proběhnou prohlídky, které jsou dopředu domluvené. Nejdéle za týden je tedy byt znovu pronajatý, často to ale stihneme ještě rychleji.

A na závěr nejdůležitější číslo. Návratnost investice. Počítejme, že jsem v úvodu do podnikání vložil byt po babičce v hodnotě 900.000 Kč, hotovost 300.000 Kč ze stavebního spoření, našetřených 20.000 Kč a každý rok uspořených 60.000 z výplaty (dohromady 240.000 Kč), celkem tedy 1.460.000 Kč.

Když mi na konci každého měsíce zbyde 16.750 Kč, roční výnos je 13,8%. Navíc se mi každý měsíc z nájmů splatí asi 20.000 Kč z dluhu (tato částka roste každý měsíc).

Jestli je 13,8% ročně hodně nebo málo, nechám už na vás.

 

Sdílejte tento článek:

Komentáře: